“四季度我們還是很關注土地市場，目前接觸的幾個地塊都將通過收購的方式進行，公開競拍的底價還是比較貴。”北京一家國資房企的營銷總監者透露。
根據Wind資訊統計數據顯示，截至2014年9月底，房地產行業已完成和未完成的并購金額合計1054.04億元。而2013年同期這一數值僅為552.38億元，同比增長90%。其中，房地產行業并購標的完成的交易達87宗，交易總價值為205.52億元；未完成（指交易進度到了董事會預案階段，甚至已經簽署轉讓協議，但工商過戶變更手續辦理尚未完畢）的并購標的交易數目為119宗、交易總額為848.52億元。
10月16日，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，今年并購增加趨勢十分明顯，但絕大部分并購涉及到復雜的債務債權關系，只是很多問題并沒有浮出表面。
自2013年四季度以來，房地產行業整體進入下行趨勢，即便是被視為避風港的一線城市，依然難逃厄運。
中原地產研究部統計數據顯示：前9月，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，合計土地出讓金為3671.16億元，較2013年同期的3672.7億元基本持平，但僅完成了2013年全年5242.3億元的70%。在土地市場降溫的情況下，北京、上海都出現了多宗流標地塊。
此外，相比2013年40%左右的土地成交溢價率，2014年最近幾個月的溢價率均在20%左右。20大標桿房企購置土地額度連續多月銳減，4~8月連續5個月不足200億元，最近3個月更是在百億周圍徘徊。
“標桿房企不拿地，主要是因為去庫存，但不拿地對土地市場的影響越來越大，導致地方政府的財政壓力逐漸增加。最近部分城市的土地價格開始下調，加上救市政策的疊加，預計土地市場在降溫半年后，部分企業可能開始抄底拿地。”中原地產首席分析師張大偉說道。
談及四季度的拿地計劃，多位房企人士均表示會持續密切關注土地市場，但堅決不拿高價地。
“目前在接觸的幾個地塊都將是通過收購的方式進行，公開競拍的底價看起來還是比較貴。”北京一家國資房企的營銷總監透露。
實際上，這種土地項目以及房企之間的并購頻頻發生。一位知情人士介紹，江蘇省一家國資背景的房企今年已經陸續并購了七家小的房地產公司，并購杠桿也比較高，僅花了七八億元，但并購的公司總貨值接近90億元。
“一般招拍掛的杠桿倍數在3倍左右，但上述并購杠桿遠高于招拍掛。”宋延慶說道，今后并購重組的企業會越來越多，而擁有多種低成本融資渠道的標桿房企也在伺機通過并購獲得優質資產或地塊。
值得關注的是，從并購交易的主體來看，在已完成的并購案例中，轉讓資產方多為格力集團、萬恒投資、香江控股、揚州泰達、榮安地產等中小房企，而買方則包括華夏幸福、陽光城、融創、泰禾等快速擴張的企業。
“不排除收購一些中小房企的項目公司，這時候的收購價相對來說還是偏低的。換言之，一些股權交易市場上的中小房企掛牌項目，可能會比較受青睞。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進說。
“對于中國絕大多數城市來說，四季度以來，住房需求會逐漸釋放，這是房企未來戰略擴張的最基本邏輯。所以一旦房企資金充裕或預計市場走勢觸底反彈，今年四季度土地擴張的態勢就會明顯加快。”嚴躍進表示。
為應對供應過剩的住宅銷售市場，目前已有42個城市取消了自2010年出臺的購房限購政策，僅北、上、廣、深4個一線城市仍未放松限購。
以北京為例，第一太平戴維斯的統計顯示，截至9月底，更多開發商選擇“以價換量”，因此8月一手住宅價格指數比2014年6月下降1.8%。同時，盡管三季度供應量環比下降26.6%至250萬平方米，但是成交量環比上升36.6%至200萬平方米。
財經網（北京）2014年10月17日
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